山东威海：天富地产m6米乐恶意变更设计方案人为减少回迁面积

　　m6米乐原告威海市城里中学（以下简称“城里中学”）与威海市天富房地产开发有限责任公司（以下简称“天富房地产”）因为天富房地产违反协议约定，于2018年年底擅自申请变更了回迁房屋设计方案，导致回迁房屋面积发生了重大变化：城里中学取得的威海市××路××号××房屋实际面积为234.68㎡，比实际应交付的回迁房屋面积260㎡减少了25.32㎡。

　　天富房地产在补偿协议签订后的履行过程中，恶意变更设计方案，人为减少回迁面积，在案件审理过程中又刻意隐瞒变更设计方案、回迁面积缩小的事实。天富房地产的擅自变更和隐瞒行为导致城里中学回迁面积达不到协议约定，严重损害了其合法权益，理应承担相应的责任。为维护合法权益，城里中学诉至法院，请求处理。天富房地产辩称，差额面积其同意以现金方式进行补偿。因城里中学与天富房地产除案涉拆迁安置协议外，未签订其他协议，本着公平原则，同意按照威海市环翠区住房保障公共服务中心（以下简称“区住房保障中心”）诉天富房地产案件同样处理。城里中学所主张的违约金，无事实和法律依据。且在城里中学诉天富房地产的另案中，已经判令天富房地产承担了巨额的违约责任，因此本案中不应就此再作出任何处理。

　　原告威海市城里中学（以下简称“城里中学”）与威海市天富房地产开发有限责任公司（以下简称“天富房地产”）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城里中学之委托诉讼代理人李松威，被告天富房地产之委托诉讼代理人高佩良、杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　城里中学向本院提出并最终确定的诉讼请求：天富房地产支付城里中学未安置面积补偿款1139400元（25.32ｍ2×45000元／ｍ2）、m6米乐违约金341820元（1139400元×30%）。事实和理由：因城市建设需要，天富房地产需拆除城里中学的房屋。双方为此签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定天富房地产以产权调换的方式对城里中学进行补偿，给予城里中学补偿安置总建筑面积（以房产部门测绘为准）260ｍ2的网点房。由于天富房地产拒不履行补偿安置义务、拒绝交付补偿安置房屋，城里中学向威海市环翠区人民法院提起诉讼。该院于2021年8月6日作出（2021）鲁1002民初2821号民事判决，判决城里中学优先取得天富房地产开发的位于威海市××路××号××房屋，且天富房地产在满足条件后协助城里中学办理产权变更登记手续等。在该案判决之前，城里中学得知该套房屋的实际面积与图纸理论面积相差巨大。经查，其原因为天富房地产违反协议约定，于2018年年底擅自申请变更了回迁房屋设计方案，导致回迁房屋面积发生了重大变化：城里中学取得的威海市××路××号××房屋实际面积为234.68ｍ2，比实际应交付的回迁房屋面积260ｍ2减少了25.32ｍ2。天富房地产在补偿协议签订后的履行过程中，恶意变更设计方案，人为减少回迁面积，在案件审理过程中又刻意隐瞒变更设计方案、回迁面积缩小的事实。天富房地产的擅自变更和隐瞒行为导致城里中学回迁面积达不到协议约定，严重损害了其合法权益，理应承担相应的责任。为维护合法权益，城里中学诉至法院，请求处理。

　　天富房地产辩称，差额面积其同意以现金方式进行补偿。因城里中学与天富房地产除案涉拆迁安置协议外，未签订其他协议，本着公平原则，同意按照威海市环翠区住房保障公共服务中心（以下简称“区住房保障中心”）诉天富房地产案件同样处理。城里中学所主张的违约金，无事实和法律依据。且在城里中学诉天富房地产的另案中，已经判令天富房地产承担了巨额的违约责任，因此本案中不应就此再作出任何处理。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2010年1月25日，威海市国土资源局与威海市住房保障和房产管理局（以下简称“市房管局”）、威海市环翠区住房保障和房产管理局（以下简称“区房管局”）、威海市环翠区教育局（以下简称“区教育局”）签订《收回国有建设用地使用权协议书》一份，约定威海市国土资源局代表市政府依法收回位于××原市房管局使用的2167.6㎡，区房管局使用的136.7㎡，区教育局使用的609.6㎡，三宗共计2913.9㎡国有建设用地使用权，按新的规划设计条件进行拍卖（挂牌）出让；涉及上述三方国有建设用地上的2558.34㎡房屋，由该宗土地的竞得人进行实物安置，其安置房屋重置成本3857977元及2558.31㎡房屋分摊的土地成本，从该宗土地拍卖（挂牌）出让的政府收益中支付给该宗土地的竞得人。上述收回国有土地上，区教育局因2005年城里中学搬迁至原威海市技工学校，国有土地使用权变更产权人为区教育局，相关房产由城里中学教学使用，但××××号房屋产权证未办理变更。

　　同年11月25日，城里中学与天富房地产就其教学使用的××××号房产西侧仓库及商店的拆迁签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定补偿方式为以房屋产权调换的方式进行补偿，即天富房地产给予城里中学补偿安置总建筑面积（以房产部门测绘为准）372㎡的70%网点房，即260㎡，安置房屋位于威海市××路××跃层网点、临街东数二号位置，安置网点房的一层面积必须等于二层面积，且一二层必须连成一体，能够上下通行，安置网点房一层层高不低于3.2米，二层层高不低于2.8米，且必须符合规划要求，能够办理房屋产权证书（用途为网点）；如果安置的网点房位置或网点房层高达不到要求，城里中学有权要求天富房地产除按照上述约定给予安置网点房外，还应按照安置网点房的总价值（建成后的一层网点房的市场评估价×260㎡）的30%支付违约金；如果安置的网点房面积达不到要求，城里中学有权要求天富房地产将差额部分按威海华地土地房地产评估有限公司威华地【2010】字第35003号网点房评估价格的130%支付违约金；安置的房屋以房地产测绘机构测绘的实际建筑面积为准，若实测面积与约定面积有差异，参照《威海市商品房销售管理办法》规定执行；产权调换的过渡时间不超过18个月，以签发《施工许可证》日期为准，超过18个月，天富房地产仍未按照协议约定进行安置的，m6米乐每逾期一日，向城里中学支付违约金300元；根据威政发（2004）8号文规定，天富房地产应支付城里中学搬迁补助费15元／㎡，临时安置补助费25元／㎡（按3个月计算），共计27900元。天富房地产（受让人）后经招拍挂取得涉案项目国有土地使用权。涉案安置房屋所载项目即和平佳苑小区现已建成，而涉案××111-1号楼房位于和平佳苑项目毗邻××东侧。

　　因房屋安置问题双方无法达成一致意见，城里中学曾于2021年5月10日诉至本院，请求处理。城里中学在该案中主张过违约金，本院考虑天富房地产未按照约定期限向区房产中心交付安置房屋，且在基于合同约定对区房产中心负有实物安置义务后，将双方约定的特定安置物另行抵押又对外销售、抵顶，并交付第三人占有使用等多重违约行为，主观过错明显，综合以上因素，本院在调整城里中学违约金起算点后支持了城里中学关于违约金的诉讼请求，并于2021年8月6日作出（2021）鲁1002民初2821号民事判决，判决：一、确认城里中学优先取得位于威海市××路××号××房屋；二、天富房地产、山东乳山农村商业银行股份有限公司于判决生效后十日内解除上述不动产所设定的抵押权；三、天富房地产在上述房屋所在建筑项目综合验收、具备条件后三十日内协助城里中学办理产权变更登记手续；四、天富房地产于判决生效后十日内支付城里中学违约金（自2019年12月1日起至实际交付涉案房屋之日止，按每日300元计算）；五、驳回城里中学其余诉讼请求。案件受理费1626元，m6米乐保全费5000元，由天富房地产负担。现该判决已经生效。

　　因天富房地产安置房屋面积不足，故城里中学诉至本院，请求：1、确认城里中学对威海市××路××号××房当中的25.32㎡房产，拥有拆迁安置房屋优先取得权；2、判令天富房地产向区住房保障中心交付位于威海市××路××号××号××外），面积为25.32㎡的补偿安置房；3、判令天富房地产在上述房屋所在建筑项目综合验收具备条件后，协助区住房保障中心办理产权变更登记手续。因诉讼中双方无法对未安置面积再次安置房屋的位置达成一致意见，故城里中学变更诉讼请求，要求天富房地产支付未安置面积补偿款及违约金。

　　天富房地产对于未安置面积25.32㎡无异议。因城里中学与天富房地产未签订其他补充协议，庭审中，m6米乐天富房地产同意按照区住房保障中心诉天富房地产案件同样处理。天富房地产与威海市环翠区房产管理办公室（其权利义务由区住房保障中心承继）签订的《补充协议书》中约定，如最终回迁安置面积不足，天富房地产应按网点房销售价格市场价对未安置面积给予威海市环翠区房产管理办公室货币补偿，并在上述房屋交付之日起三十日内支付等。天富房地产与城里中学对于计算补偿款的价格标准产生争议。城里中学称据了解现案涉房屋的市场价格为45000元／㎡，但没有提供证据予以证实。天富房地产称城里中学主张的价格过高，应按案涉网点房销售价格市场价计算。因双方对于何时的市场价格约定不明确，公平合理的办法，应当是在该房产具备销售条件时的开盘价，而非其他价格，或者以法院在审理区住房保障中心诉天富房地产的第一个案件中确定违约金时计算房屋总价款时参照的房屋价格，即20173元／㎡。在该案件庭审时，天富房地产提交的相关销售合同，可以认定销售价格为16545元／㎡；如果对外抵顶，抵顶的单价是23000元／㎡，这些价格都可以作为一个参考。因双方无法达成一致意见，故城里中学申请对威海市××路××号××房的现平均市场单价进行鉴定。本院依法至威海市××房××商铺××号的销售价格。经落实，上述房屋仅对外出售三套，分别为××××号-11（合同面积178.47㎡，合同金额4670000元，网签时间为2020年6月19日）、××××号-5（合同面积118.27㎡，合同金额2800000元，网签时间为2021年2月4日）、m6米乐××××号-9（合同面积90.91㎡，合同金额3181850元，网签时间为2021年2月8日），且相关工作人员表示案涉商铺系由开发商自主定价并无指导价格。经质证，城里中学认为上述房屋单价差距较大，存在规避税款的可能，且位置劣于应安置其商铺的位置，不能真实反映市场价格。天富房地产认为除上述价格外，还应考虑另案中计算违约金时认定的价格标准、天富房地产对外出售或抵顶的价格。因城里中学未提供初步证据证实案涉商铺的市场价格为45000元／㎡，结合本院自威海市住房保障公共服务中心调取的案涉商铺的销售价格，为减少诉累，对于城里中学的鉴定申请，本院未予准许。

　　本院认为，天富房地产与城里中学签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，从内容上亦不存在违反法律、法规强制性规定之处，故天富房地产作为拆迁安置补偿协议的相对方，应当按照合同约定履行相应安置补偿义务。经另案处理，尚有25.32㎡拆迁面积未予安置。双方均同意本案比照天富房地产与区住房保障中心间处理原则进行处理。按照天富房地产与区住房保障中心协议约定，天富房地产应按网点房销售价格市场价对未予安置面积给予区住房保障中心货币补偿。对于网点房销售市场价，因双方约定并不明确，综合考虑案涉商铺的出售情况、销售价格、地理位置等因素，本院酌定网点房销售价格市场价为28261元，故城里中学主张的未安置面积补偿款应为715568.52元（28261元×25.32㎡），超出部分，本院不予支持。

　　对于城里中学主张天富房地产向其支付违约金的诉讼请求。本院认为，在（2021）鲁1002民初2821号案件中，城里中学已主张违约金，本院综合考虑各种因素及天富房地产的违约行为亦予以支持。现城里中学在未安置面积获得货币补偿的情况下，再次主张违约金，却未提交证据证实已判决确认的违约金无法弥补其损失，对于城里中学的该项诉讼请求，本院不予支持。

　　综上所述，城里中学诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

　　一、被告威海市天富房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告威海市城里中学未安置面积补偿款715568.52元；